6 de marzo de 2025. McKINSEY.
El mundo necesita mejores soluciones residenciales para las personas mayores. Tres innovaciones pueden ser la clave para vivir años verdaderamente dorados.
La vivienda para personas mayores, el espectro de soluciones residenciales destinadas a personas mayores de 65 años, es un sector asociado con muchas necesidades. Se espera que para 2050, el mundo tenga 1.600 millones de personas en este grupo de edad, más del doble de la cifra de 2021.1Debido a la creciente prevalencia de enfermedades crónicas entre los ancianos, es probable que menos de la mitad de ellos se consideren en buen estado de salud física, mental y social . A pesar de las crecientes necesidades que ponen de relieve estas estadísticas, las viviendas para personas mayores acogen actualmente a tan solo un 5 por ciento de la población de adultos mayores de Australia, Canadá, Nueva Zelanda y Estados Unidos. En mercados menos desarrollados como Europa, Japón y el Reino Unido, el porcentaje de adultos mayores que viven en complejos residenciales para personas mayores es inferior al 1 por ciento.2
Ofrecer más soluciones de vivienda que las personas mayores quieran, necesiten y puedan pagar (de una manera que sea manejable para los desarrolladores y motivadora para los inversores) no es una tarea sencilla. Pero en medio de una serie de desafíos, vemos tres oportunidades a largo plazo para los proveedores de viviendas para personas mayores que implican adoptar el cambio e invertir en soluciones innovadoras. Cada una de estas oportunidades puede ampliar el acceso de las personas mayores a soluciones que los apoyen a medida que envejecen y mejoren su calidad de vida.
La primera oportunidad es que la industria de la vivienda para personas mayores utilice su experiencia para atender a aproximadamente el 95 por ciento de las personas mayores del mundo que actualmente envejecen en sus hogares, mejorando la idoneidad de sus hogares. La segunda es crear modelos de venta alternativos que amplíen el acceso y mitiguen los obstáculos de la transición a una vivienda para personas mayores. Concientizar a un público más amplio sobre los beneficios de la vivienda para personas mayores es parte de esta tarea. La tercera oportunidad es digitalizar el sector de la vivienda para personas mayores de maneras que puedan enriquecer las vidas de los residentes, involucrar a los miembros de la familia y reducir los costos operativos, al tiempo que se ayuda a los operadores a construir marcas asociadas con un alto nivel de servicio .
En este artículo se analizan algunos de los desafíos que enfrenta la industria y luego se describen las tres áreas propicias para la innovación y el cambio. Por último, se presenta el historial de desempeño reciente del sector de viviendas para personas mayores para contextualizar.
Las nuevas posibilidades de crecimiento y éxito son perspectivas apasionantes tanto para las personas mayores como para los operadores. Al comprender las necesidades del mercado y desarrollar una propuesta de valor única, los proveedores de residencias para personas mayores pueden posicionarse como líderes a la hora de abordar los desafíos globales de una población que envejece.
Los desafíos incluyen un alto nivel de necesidad, falta de conocimiento sobre las ofertas y costos elevados.
Uno de los grandes triunfos de la era moderna es el aumento de la longevidad humana . Entre 1800 y 2017, la esperanza de vida media mundial aumentó más del doble, pasando de 30 años a 73 años. Sin embargo, según la investigación del Instituto de Salud McKinsey, en promedio, las personas pasan alrededor del 50 por ciento de sus vidas con una salud no muy buena, incluido el 12 por ciento con mala salud.
La elevada esperanza de vida hace que algunos países tengan hoy enormes porcentajes de población mayor de 65 años. Por ejemplo, en Japón, Italia y Alemania hay un 30%, un 24% y un 22% de personas mayores, respectivamente. En China, un porcentaje relativamente modesto del 14% de la población tiene más de 65 años, pero, debido a su gran población, eso significa que el país tiene aproximadamente 198 millones de personas mayores (gráfico 1).
Anexo 1
Con una población cada vez mayor de personas mayores, muchas de las cuales requieren apoyo para problemas de salud a medida que envejecen, el mundo necesita más soluciones para la vivienda, el cuidado y el apoyo a los ancianos (Gráfico 2).
Anexo 2
Enormous growth in older population shares indicates strong future demand for senior-living solutions.
Population aged 65 or older, by nation,¹ %
Las opciones de vivienda para personas mayores no son ampliamente comprendidas
A nivel mundial, el 80 por ciento de los adultos mayores desea vivir en sus propias casas , y muchos de ellos solo se mudan a viviendas para adultos mayores cuando es absolutamente necesario. Estas preferencias son aún más pronunciadas en países como Nigeria y China, donde el 90 y el 96 por ciento de las personas de 65 años o más, respectivamente, dicen que desean envejecer en su hogar.3(Anexo 3).
Anexo 3
Existe una amplia gama de tipos de viviendas para personas mayores que satisfacen una variedad de necesidades y deseos (consulte el recuadro “Un glosario de términos relacionados con la vida en la tercera edad”). Muchos complejos residenciales para personas mayores ofrecen residencias especialmente diseñadas para adultos mayores que pueden modificarse fácilmente a medida que envejecen y aumentan sus necesidades de atención. Sin embargo, es posible que las personas no comprendan del todo las diferencias entre los complejos residenciales para personas mayores (donde la mayoría de los propietarios viven de forma independiente) y los hogares de ancianos o de cuidados, que están diseñados para tratar necesidades médicas complejas. El estigma persistente asociado con el envejecimiento también puede hacer que las personas se muestren reacias a explorar la variedad de opciones, incluso cuando podrían permitirse vivir en un centro de vivienda para personas mayores o recibir servicios.
Los costos de construcción y operación son más altos que nunca
En algunas partes del mundo, los costos de construcción han aumentado más rápido que la inflación general. Los crecientes gastos de atención médica y mano de obra representan desafíos formidables para la rentabilidad. En el Reino Unido, los costos generales de construcción han aumentado un 29 por ciento desde 2019; combinado con mayores costos de financiamiento para el desarrollo, entre otros factores, esto ha reducido el inicio de obras de vivienda en general en un 24 por ciento.4En Estados Unidos, los costos laborales, que representan aproximadamente el 60 por ciento de los gastos operativos de las residencias para personas mayores y alrededor del 45 por ciento de los ingresos, han aumentado alrededor de una quinta parte por encima de los niveles previos a la pandemia por cama ocupada.5En el caso de los servicios que requieren una alta intensidad de atención (como la atención de la memoria), las presiones de costos son aún más pronunciadas.
Oportunidad 1: Apoyar a las personas mayores que desean envejecer en su hogar
Las personas mayores pueden sentir que necesitan más ayuda a medida que envejecen, pero es posible que desconozcan lo que ofrecen los complejos de viviendas para personas mayores y en qué se diferencian de los hogares de ancianos o de cuidados, o que simplemente no estén interesadas.6El sector de la vivienda para personas mayores ha considerado durante mucho tiempo esta reticencia como un obstáculo que superar. Pero ¿qué pasaría si, en cambio, el sector viera el apoyo a las personas mayores en sus propias viviendas como la puerta de entrada a un nuevo negocio potencialmente enorme?
La modernización de las viviendas existentes y la mejora de su seguridad y funcionalidad representan una oportunidad estratégica para que el sector de la vivienda para personas mayores preste un mejor servicio a esta base de clientes. La edad media de quienes se mudan a una residencia para personas mayores en el Reino Unido es de 77 años, según la agencia inmobiliaria británica Knight Frank.7El negocio de las reformas representa una oportunidad para atender a una gran población de adultos mayores durante años antes de que estén listos para mudarse, así como a aquellos que nunca se mudarán. También es una oportunidad para construir relaciones dentro del grupo demográfico objetivo, creando potencialmente una cartera de clientes para su negocio principal.
Los promotores y operadores de viviendas para personas mayores pueden ofrecer un servicio de diseño e instalación de mejoras para el hogar, utilizando su experiencia y posicionamiento de marca para ofrecer un producto diferenciado al mercado. Tradicionalmente, las empresas de construcción y contratación locales han llenado este vacío. Pero las empresas de viviendas para personas mayores cuentan con la experiencia en diseño, las cadenas de suministro y las marcas internas para poder ofrecer soluciones más atractivas.
El conocimiento especializado de las empresas de residencias para personas mayores puede ayudar a transformar los hogares para una nueva etapa de la vida. Pueden mitigar el riesgo de lesiones típicas relacionadas con la edad y facilitar las actividades diarias nivelando el acceso, ensanchando las puertas para acomodar sillas de ruedas e instalando salvaescaleras. Otras personalizaciones incluyen pomos y botones de puerta personalizados, gabinetes de cocina que se pueden bajar con solo tocar un botón, pisos antideslizantes, pasamanos y tecnología para hogares inteligentes. Estas mejoras pueden mejorar la comodidad y la seguridad de las personas mayores y, al mismo tiempo, ayudarlas a conservar su independencia y tranquilidad.
Para los proveedores de servicios, entrar en el mercado de la modernización tiene numerosos beneficios. En primer lugar, el mercado es grande: como se ha dicho, aproximadamente el 95 por ciento de las personas mayores del mundo envejecen en sus propios hogares y muchas de ellas sufren problemas de salud y movilidad. La proporción de personas mayores en la población varía ampliamente entre países, pero en varias economías desarrolladas, se sitúa entre aproximadamente una quinta parte y casi un tercio de la población total.
En el Reino Unido, se estima que el 45 por ciento de los propietarios de viviendas de 65 años o más requieren al menos una característica de accesibilidad.8Además, los clientes pueden considerar la modernización como una forma de ahorrar dinero: en el Reino Unido, el coste medio de la modernización es de unas 7.000 libras y en los Estados Unidos, de unos 15.000 dólares, según ha descubierto un estudio de McKinsey. Se trata de cantidades que, aunque significativas, se comparan favorablemente con el coste de comprar una casa nueva en un complejo residencial para personas mayores. En segundo lugar, la modernización puede establecer una relación con una persona mayor que podría evolucionar a medida que esa persona envejezca y necesite más servicios en el futuro.
Sin embargo, si bien la modernización puede mejorar la comodidad y la seguridad de las personas mayores y generar un nuevo segmento significativo para las empresas de viviendas para personas mayores, puede no ser suficiente para abordar las necesidades de socialización de las personas mayores. La participación en actividades sociales y comunitarias (como el voluntariado, la educación continua y los programas comunitarios) está fuertemente asociada con una mejor salud autodeclarada, lo que resalta el papel fundamental de la socialización para promover el bienestar y la calidad de vida de las personas mayores.9
Un horizonte futuro de innovación empresarial podría ayudar a abordar la necesidad de socialización: donde haya un complejo residencial para personas mayores cercano, se podría invitar a los clientes de la renovación a unirse a esa comunidad, beneficiándose del acceso a sus servicios y eventos sociales. En algunos casos, también podría ser posible que el operador amplíe sus servicios fuera del complejo y ofrezca atención domiciliaria y atención médica sencilla en las casas de los clientes de la renovación.
La viabilidad, tanto del mercado de reacondicionamiento como de la integración de clientes fuera de las instalaciones con instalaciones residenciales, dependerá, por supuesto, de múltiples factores geográficos y operativos. Los desafíos pueden incluir obstáculos regulatorios y de cumplimiento y variabilidad de costos y personal, entre otros factores.
Oportunidad 2: Ampliar los modelos de ventas y orientar el marketing hacia las redes sociales de los clientes potenciales
Para algunas personas mayores, el impedimento para recibir atención y apoyo no es la asequibilidad, sino más bien la incertidumbre que conlleva hacer una transición importante en la vida (Gráfico 4). Varias innovaciones en la forma en que se contratan y comercializan las viviendas para personas mayores podrían brindar más opciones y ayudar a las personas mayores, sus familias y sus sistemas de apoyo a sentirse más cómodos con la transición (ya sea a una nueva residencia o a una casa remodelada).
Anexo 4
Más opciones hacen que sea más fácil considerar la vida en la tercera edad
El mayor competidor de un complejo residencial para personas mayores no es otro complejo, sino la comodidad y seguridad de la vivienda actual de la persona mayor. Nuestro trabajo con promotores y operadores del sector sugiere que ofrecer a los potenciales residentes más opciones puede hacer que se sientan más cómodos y seguros con la transición.
En el mercado actual, dos modelos comerciales dominan el panorama de desarrollos para personas mayores: alquileres y acuerdos de venta. Estos últimos suelen venir con una tarifa de administración diferida, en la que el propietario acepta devolver un porcentaje acordado del valor de venta futuro de la unidad al operador (que conserva la responsabilidad del mantenimiento de la propiedad). A cambio, el propietario se beneficia de costos de vida y atención médica subsidiados. Algunos mercados han visto recientemente un aumento en los modelos híbridos de venta, que adoptan diversas formas. En Australia, el modelo de «alquiler de terrenos» ha ganado terreno, donde las personas mayores son dueñas de las casas en las que viven, pero alquilan el terreno debajo de ellas. Este modelo ofrece la ventaja de reducir los costos iniciales de compra y proporciona una manera de compartir los gastos de mantenimiento a través de la forma de un cargo por servicio, aliviando las cargas financieras de los residentes. Los modelos de venta son más populares en Australia, Nueva Zelanda y el Reino Unido, mientras que los alquileres son más frecuentes en América del Norte.
Ofrecer más opciones en una ubicación puede ayudar a ampliar el atractivo. Un gran operador del Reino Unido, McCarthy Stone, solía ofrecer solo propiedades en venta, pero en 2019 cambió y comenzó a ofrecer unidades en alquiler y en venta en la misma ubicación.10En 2021, las propiedades en alquiler representaban aproximadamente el 30 por ciento de sus transacciones, lo que refleja el atractivo de las opciones de propiedad flexible. Por supuesto, los operadores deben considerar cómo combinar comunidades de propietarios e inquilinos, entre otras complejidades.
Muchos operadores también están empezando a ofrecer promociones de “probar antes de comprar”, en las que los potenciales residentes pueden alquilar durante varios meses antes de comprometerse a comprar, lo que reduce significativamente el riesgo de la propuesta a los ojos del residente. Algunas urbanizaciones cuentan con apartamentos para invitados donde las personas mayores y los miembros de su familia pueden alojarse durante un fin de semana para conocer la urbanización.
Los promotores también podrían explorar esquemas de permuta parcial o de compra garantizada de la vivienda actual de la persona mayor, así como empresas conjuntas con compañías de seguros de vida o de salud. En el Reino Unido, ARCO (un grupo comercial de viviendas para personas mayores) ha estado promoviendo la idea de instalaciones de propiedad compartida, mientras que Taikang Insurance Group en China ha tenido éxito en la combinación de productos de seguros con comunidades de atención premium para personas mayores.
Llegar a una comunidad de personas mayores puede ser la estrategia de marketing más eficaz.
Los operadores también pueden pensar de manera más integral sobre cómo expandir su marketing para generar conciencia sobre los beneficios de las residencias y soluciones para personas mayores. A menudo, hay múltiples tomadores de decisiones y asesores involucrados en una mudanza a una residencia para personas mayores, incluidos hijos adultos, profesionales médicos, líderes religiosos y asesores patrimoniales . Los operadores podrían educar mejor a estos grupos para que cuando tengan conversaciones sobre las necesidades de jubilación, las opciones presentadas no sean simplemente «quédese en su casa el mayor tiempo posible» o «es hora de mudarse a una residencia de cuidados a tiempo completo». Este proceso de educación podría llevarse a cabo patrocinando o hablando en conferencias relevantes de asesores patrimoniales y médicos, y mediante campañas publicitarias dirigidas.
Es posible que los hijos adultos de un posible residente sean más accesibles a través de las redes sociales y digitales que sus padres. Es posible que algunos de ellos contribuyan o cubran por completo el costo de la compra o el alquiler de la vivienda de sus padres, por lo que pueden estar motivados para obtener información sobre el costo, la calidad y la atención que ofrecen los proveedores de viviendas para personas mayores.
Alta Senior Living, un proveedor estadounidense de servicios de atención a personas mayores, que incluye residencias asistidas, atención de la memoria y vida independiente, aumentó la participación en las redes sociales en un 25 por ciento. Un administrador principal de redes sociales (o un equipo) supervisa la coherencia de la marca, pero los administradores de redes sociales de cada comunidad también contribuyen a los canales sociales. Las publicaciones especifican lo que sucede en las diferentes comunidades, destacan a los residentes individuales, muestran actividades y ofrecen a la audiencia una mirada a las instalaciones. Desde que adoptó herramientas de automatización, la empresa ha ahorrado cinco horas por semana en la gestión de redes sociales sin sacrificar la cantidad de publicaciones ni la calidad del contenido.
Oportunidad 3: Mejorar la calidad de vida integrando soluciones digitales
Las soluciones tecnológicas dirigidas a los mayores de 65 años están en auge: McKinsey estima que las alianzas de financiación globales con las denominadas start-ups AgeTech han superado los 1.300 millones de euros. Las empresas de viviendas para mayores pueden utilizar innovaciones en atención médica, servicios de monitorización y soluciones de conectividad para mejorar la vida de sus residentes y, al mismo tiempo, reducir los costes operativos.
Mejorar la atención de primera línea
Los avances en las capacidades de los sensores y los dispositivos portátiles significan que los adultos mayores pueden seguir con sus vidas sin tener que ver constantemente a los médicos. Estas herramientas pueden monitorear de forma remota las métricas de salud, los patrones de movimiento y las actividades diarias de los adultos mayores en riesgo que viven de forma independiente. Los cuidadores y los familiares pueden acceder a datos vitales de salud a través de sistemas de monitoreo remoto que brindan tranquilidad y facilitan la intervención temprana en caso de que surjan problemas de salud. Este enfoque hace que el apoyo integral sea menos visible para el residente. La telemedicina puede facilitar que los adultos mayores hablen con enfermeras, médicos, terapeutas y especialistas sin tener que preocuparse por el transporte.
Como resultado, los operadores pueden ser más eficientes y estratégicos en la forma en que despliegan al personal médico en el lugar. Estas innovaciones no pueden reemplazar el toque humano, pero pueden ser herramientas eficaces que permitan a los miembros del personal concentrar sus esfuerzos donde más se los necesita.
Mejorar la funcionalidad y el disfrute del hogar
Las empresas grandes y pequeñas han presentado una gran cantidad de productos que se pueden implementar de manera inteligente para hacer que la vida de las personas mayores sea más cómoda (consulte el recuadro “Productos en el mercado que pueden mejorar la vida de las personas mayores”). La automatización del hogar controlada por voz y dispositivos puede facilitar a las personas mayores la realización de tareas como abrir y cerrar cortinas y ajustar la refrigeración, la calefacción, la iluminación y la música.11Los controles digitales también pueden ampliar las funciones de diseño más analógicas, como camas ajustables y sillones reclinables o ascensores dentro de la residencia.
Para ayudar a los residentes a mantenerse conectados con sus familias y amigos, se pueden instalar pantallas de televisión de gran tamaño y audífonos para crear interfaces de videoconferencia fáciles de usar. Como alternativa, se podrían utilizar opciones de conectividad de video que se ven con más frecuencia en las oficinas (como los portales), creando, por ejemplo, una pared de video completa para que los residentes y sus familias puedan sentirse como si estuvieran habitando la misma habitación.
Aumentar la precisión y la eficiencia
Según nuestro análisis, la digitalización en el sector sanitario tiene el potencial de mejorar la productividad en más de un 15 por ciento, lo que en última instancia se traducirá en importantes reducciones de costes. Los operadores de residencias para personas mayores han sido más lentos que el resto del sector sanitario en adoptar la transformación digital. Sin embargo, la digitalización puede automatizar procesos y trámites, aumentar la productividad del personal de primera línea (por ejemplo, mediante el uso de una tableta por parte de los auxiliares de enfermería para marcar las tareas realizadas) u optimizar la gestión de la fuerza laboral (por ejemplo, reduciendo los costes de agencia y de horas extra mediante la integración de horarios en línea).
Gracias a la IA, los operadores pueden predecir posibles riesgos y complicaciones para la salud, lo que permite brindar atención proactiva y abordar situaciones de emergencia antes de que surjan. Las capacidades de la IA generativa están introduciendo acompañantes virtuales para personas mayores.12Estos acompañantes pueden conversar, jugar y recordarles que tomen medicamentos o hagan citas. Algunos incluso pueden monitorear el bienestar de las personas mayores mediante tecnología de reconocimiento facial o de voz.
Los sistemas de registros médicos electrónicos (EHR) representan otro avance en la digitalización. Los EHR digitalizan los registros en papel, lo que proporciona al personal un fácil acceso a la información relevante del paciente, los resultados de las pruebas y el historial médico. Esto puede reducir la duplicación de pruebas, aumentar la visibilidad clínica y administrativa y agilizar el intercambio de información.
Según nuestro análisis, la adopción de EHR aumenta la productividad de los proveedores de atención médica en más del 10 por ciento. La adopción de EHR en las comunidades de adultos mayores está creciendo rápidamente; un informe reciente descubrió que el 80 por ciento de las grandes comunidades de adultos mayores utilizaron EHR en 2022.13Una variedad de productos de software, incluidos Eldermark’s NEXT y Yardi EHR, ofrecen características ligeramente diferentes. En general, estos sistemas están diseñados para proporcionar actualizaciones en tiempo real de la información médica. Al mejorar la eficiencia y reducir los errores, los EHR pueden conducir a una mejor atención y permitir que los proveedores se concentren más en la atención y las necesidades individuales de los pacientes (aunque se necesita una mayor interoperabilidad entre los sistemas).
Si bien la tecnología ofrece numerosos beneficios, no puede reemplazar la interacción entre personas. Los complejos residenciales para personas mayores pueden usar la tecnología para manejar tareas que liberen al personal para que se concentre en interactuar con los residentes, fomentando una experiencia holística y personalizada para ellos.
El desempeño pasado de las viviendas para personas mayores ha sido sólido
En los últimos años, las clases de activos inmobiliarios alternativos, como las residencias para personas mayores, las viviendas para estudiantes y los consultorios médicos, han experimentado un crecimiento significativo en comparación con las clases de activos tradicionales. En los Estados Unidos, la proporción del volumen total de inversión asignada a estas alternativas ha aumentado del 8,4 al 13,1 por ciento en la última década.14Esta tendencia refleja un aumento del capital dirigido hacia sectores más pequeños que disfrutan de una demanda y perspectivas de crecimiento más fuertes que los mercados tradicionales.
El mercado de residencias para personas mayores ha demostrado un rendimiento consistentemente superior al del mercado de alquiler en general. En el Reino Unido, las unidades de comunidades de jubilados independientes han superado a las unidades de vivienda de alquiler tradicionales en cuanto a rendimiento de precios en aproximadamente 45 puntos de índice desde 2005.15Un importante analista inmobiliario pronostica que esta tendencia se reflejará en Estados Unidos durante los próximos cinco años.16Cabe destacar que el diferencial entre los bonos del Tesoro estadounidense a diez años y las tasas de capitalización de viviendas para personas mayores ha promediado 462 puntos básicos desde 2008, en comparación con 282 puntos básicos para las inversiones multifamiliares durante el mismo período.17
Los complejos residenciales para personas mayores presentan una oportunidad tangible de generar altos rendimientos y demostrar un compromiso con objetivos estratégicos, como principios ambientales, sociales y de gobernanza. Las viviendas para personas mayores pueden crear un entorno saludable y de apoyo para los adultos mayores, liberarlos de la carga de tener que mantener las viviendas (que pueden estar ocupadas por familias que necesitan vivienda) y, en algunos casos, gestionar la atención médica de las personas mayores de una manera más eficiente.
La creación de una alternativa de residencia para personas mayores que permitan el envejecimiento en el hogar, la oferta de modelos de venta más flexibles, una comercialización más eficaz y la digitalización de la experiencia pueden ofrecer a las personas mayores del mundo más y mejores opciones. La población mundial de adultos de 65 años o más está creciendo a un ritmo sin precedentes. Para la industria de la residencia para personas mayores, estos datos demográficos representan una oportunidad de oro para hacer más, hacerlo mejor y hacerlo todo de manera innovadora.
Acerca del autor(es)
Gunjan Khanna es socio senior en la oficina de McKinsey en Pittsburgh; Charlie Pilkington es consultor en la oficina de Londres, donde James Parkinson es analista senior, Laila Benefellah es consultora y Sam O’Gorman es socio asociado.
