Brandon Donnelly. 14 de abril de 2025.
Foto de portada de Leon Hitchens en Unsplash
La expansión urbana es la proporción de viviendas nuevas en Estados Unidos. Y aquí está Conor Dougherty en el New York Times argumentando que Estados Unidos necesita más para solucionar su escasez de viviendas:
Incluso si se eliminaran todas las restricciones regulatorias mañana, los promotores inmobiliarios no encontrarían suficiente terreno para satisfacer las necesidades de vivienda de Estados Unidos dentro de las zonas establecidas. En consecuencia, gran parte del crecimiento inmobiliario del país se ha trasladado a estados del sur y suroeste, donde el excedente de terrenos abiertos y la disposición a expandirse han convertido al Cinturón del Sol en una especie de esponja nacional que absorbe la demanda de vivienda de las ciudades más caras. Las áreas metropolitanas más grandes albergan alrededor del 20% de la población nacional, pero en los últimos cinco años han construido el 42% de las nuevas viviendas unifamiliares del país, según un informe reciente de Cullum Clark, economista del Instituto George W. Bush, un centro de investigación en Dallas.
La ventaja obvia es que las viviendas resultantes tienden a ser económicas. El artículo anterior está repleto de ejemplos de personas que compran casas grandes por unos pocos cientos de miles de dólares en comunidades recién formadas en todo Texas. Y si vives en una ciudad de alto costo, es casi seguro que los algoritmos sociales te han encontrado en algún momento con una casa sorprendentemente barata en uno de estos lugares. Pero Dougherty también admite que, a veces, esta puede ser la única cualidad que lo compensa:
Escobar me contó que se mudó a Princeton porque allí podía encontrar una casa grande por menos de $300,000, pero ahora la ciudad es su hogar y no le gustaba el rumbo que estaba tomando. Durante los próximos cuatro años, dijo, su objetivo es reurbanizar el centro, intentar atraer oficinas donde los residentes puedan trabajar y construir un sistema de parques que los votantes financiaron recientemente con una emisión de bonos. «Si le preguntas a cualquiera qué le gusta de Princeton, simplemente es su asequibilidad», me dijo Escobar. «Necesitamos ser más que eso».
Según el artículo, esto no es necesariamente un problema, porque así es como se construyen las ciudades hoy en día. Lo que se hace es empezar con viviendas de bajo coste en zonas marginales. Se crece lo más rápido posible hasta que el tráfico se vuelve desastroso y la infraestructura vital no da abasto. Entonces se implementan moratorias para la construcción de nuevas viviendas y se empieza a trabajar en otros usos, como, por ejemplo, el empleo. Finalmente, una vez que se disipa todo este caos, se termina con algo que posiblemente se asemeje a una ciudad real.
Sí, no sé, esto parece una forma indirecta de llegar a donde quieres ir. ¿Por qué no construir y planificar algo con alta calidad de vida desde el principio?
Solo se vendieron 533 nuevos condominios el último trimestre en la región de Toronto.
Urbanation acaba de publicar los resultados de su estudio del mercado de condominios del primer trimestre de 2025 para el Área Metropolitana de Toronto y Hamilton (GTHA). Así se ve la situación:
Todo el GTHA registró 533 nuevas ventas de condominios y la ciudad de Toronto registró 215 nuevas ventas de condominios en el trimestre. Una vez más, y como pueden ver arriba, este es el nivel más bajo desde principios de los 90.
A todos los efectos, creo que estas cifras de ventas pueden considerarse en su mayoría nulas. Las cifras son relativamente pequeñas y una venta no equivale necesariamente a una vivienda nueva. La venta debe estar dentro de un proyecto que logre las preventas necesarias para la financiación de la construcción.
Desde principios de 2024, Urbanation ha rastreado un total de 5,734 condominios en preconstrucción que se han suspendido, cancelado, colocado en administración judicial o convertido en alquileres construidos especialmente.
¿Y qué nos depara esto? Nos deja con:
- 69,042 viviendas en condominio en construcción en todo el GTHA
- 10,934 condominios sin vender en proyectos de pre-construcción
- 11,073 condominios sin vender en proyectos en construcción
- 1.911 condominios sin vender en proyectos terminados (inventario permanente)
Una hipótesis podría ser que muchos o la mayoría de los proyectos actualmente en preconstrucción nunca lleguen a la fase de construcción, lo que significaría que los 10,934 condominios mencionados anteriormente simplemente desaparecerían del mercado. A modo de argumento, supongamos que esto sucede. Eso dejaría proyectos en construcción con inventario disponible.
De los condominios actualmente en construcción, 11,073 están sin vender, lo que representa aproximadamente el 16% del total. De las unidades vendidas, algunas pertenecen a usuarios finales, otras a inversionistas con capacidad de cierre, y el resto a compradores que, francamente, no quieren o no pueden cerrar.
No sé cuál podría ser este último porcentaje, pero supongamos que el 40% de los condominios vendidos y en construcción se convierten en un problema y necesitan ser «reabsorbidos» en el mercado. Es decir, necesitan encontrar nuevos compradores. Eso equivaldría a 23,187 condominios (y espero ser muy conservador). En este escenario, tendríamos:
- 11,073 condominios sin vender en proyectos en construcción
- 23.187 condominios que se convierten en un problema y necesitan ser reabsorbidos en el mercado
- 1.911 condominios sin vender en proyectos terminados
- Un total de 36.171 condominios «sin vender»
Entonces, ¿cuánto tiempo tardará en absorberse esta nueva vivienda? No lo sé. Depende de varios factores, como la inmigración. Pero creo que necesitamos al menos dos años más solo para entregar físicamente las viviendas que están en construcción. Después, podría haber un período de reabsorción. Esto me sigue indicando que 2028 podría ser el año en que superemos esta situación.
Foto de portada de Brian Jones en Unsplash
