Joel Kotkin. 29 de mayo de 2025. Newgeography.com
Los países clave de la anglosfera, antaño conocidos por su amplia propiedad de viviendas, están regresando a un pasado feudal, donde la tierra está en manos de cada vez menos personas. En todos los mercados principales de Canadá y Australia, y en gran parte de Estados Unidos y el Reino Unido, los precios de la vivienda se han disparado a niveles récord , con las consiguientes consecuencias para las tasas de propiedad de vivienda.
En un nuevo informe , el demógrafo Wendell Cox atribuye esto a la falta de construcción de suficientes viviendas nuevas, en particular las viviendas unifamiliares que los consumidores más desean. En Estados Unidos, las constructoras construyeron aproximadamente un millón de viviendas menos (incluyendo viviendas de alquiler) en 2024 que en 1972, cuando había 130 millones menos de estadounidenses. Una estimación sitúa el mercado inmobiliario estadounidense con un déficit de aproximadamente 4,5 millones de viviendas.
Pero la crisis inmobiliaria es un fenómeno global que afecta con mayor dureza a las clases media y trabajadora. En gran parte debido a los altos precios de la vivienda, señala el informe «OCDE en Bajo Presión: La Clase Media Apretada», la clase media se enfrenta a costos cada vez mayores en relación con sus ingresos, hasta el punto de que su propia supervivencia se ve amenazada. «El costo de elementos esenciales del estilo de vida de la clase media ha aumentado más rápido que la inflación», señala. Los precios de la vivienda han aumentado «tres veces más rápido que la renta media de los hogares en las últimas dos décadas».
Incluso en la próspera y comunitaria Suiza, los estudios de Zúrich se venden por más de un millón de dólares, y las casas pequeñas por bastante más. Ni siquiera las personas adineradas pueden permitirse el enganche, a pesar de las enormes ventajas financieras que ofrecen los propietarios.
Este déficit de vivienda y los altos precios se observan en toda la anglosfera. Las tasas históricamente altas de propiedad de vivienda en Australia prácticamente se han desplomado entre las personas de entre 25 y 34 años, desplomándose de más del 60 % en 1981 a tan solo el 45 % en 2016. La proporción de viviendas en propiedad ha disminuido un 10 % en los últimos 25 años. En el Reino Unido, en 2022-23, el 39 % de las personas de entre 25 y 34 años eran propietarias de su vivienda, en comparación con el 57 % del mismo grupo de edad en 1995. Es probable que una proporción cada vez mayor de millennials británicos permanezcan en régimen de alquiler de por vida .
De igual manera, en 2015, los millennials estadounidenses ya tenían menos probabilidades de ser propietarios de vivienda que los baby boomers y la generación X. Para 2021, la propiedad de vivienda entre las personas de 25 a 34 años había disminuido del 45,4 % en 2000 al 41,6 %. Un número récord de compradores primerizos se encuentra al margen, ya que la asequibilidad de la vivienda se encuentra en el nivel más bajo del que existen series de datos, mientras que uno de cada tres destina más del 30 % de sus ingresos a hipoteca o alquiler.
En general, el nuevo informe de Wendell Cox atribuye la culpa de esta situación a la idea, originaria de Gran Bretaña, de contención urbana, con sus raíces en la Ley de Planificación Urbana y Rural del Reino Unido de 1947. Esta política buscaba dirigir el desarrollo hacia los núcleos urbanos de mayor densidad y alejarlo de la periferia de menor densidad, obligando a la gente a vivir más cerca, les gustara o no.Los resultados han sido desastrosos. Ya en la década de 1970, el urbanista británico Peter Hall sugirió que el «valor especulativo» de los terrenos con permiso de planificación en el Reino Unido era de cinco a diez veces mayor que el de los terrenos sin permiso de planificación. Prácticamente todos los mercados más caros en el nuevo estudio de asequibilidad de Cox, con la excepción de Hong Kong, el número uno, operan algún tipo de contención urbana, incluyendo ciudades como Vancouver, Sídney, Melbourne, Adelaida, San Francisco, Los Ángeles, San Diego y, por supuesto, Londres.
Todas estas áreas ahora tienen precios que son nueve veces o más altos que los ingresos medios, que también son tres veces la tasa histórica. Muchos de los mercados más cercanos a esa norma histórica, en Texas, el sur y el medio oeste de EE. UU., no tienen tales políticas.
Centrarse en una mayor densidad tampoco reduce los precios, como a veces se argumenta. De hecho, datos de EE. UU. sugieren una correlación positiva entre una mayor densidad y el costo de la vivienda . Entre 53 áreas metropolitanas importantes, aquellas con más viviendas unifamiliares y terrenos más grandes (indicadores clave de menor densidad) tienen una asequibilidad de vivienda sustancialmente mejor. Un estudio reciente reveló que la familia promedio en San José necesitaría 125 años (150 en Los Ángeles) para ahorrar la entrada; en Atlanta o Houston, la cifra es de 12 años.
Quizás lo más condenatorio es que estas políticas claramente no son eficaces para crear más viviendas. Portland, pionera en Estados Unidos en la contención urbana, adopta viviendas de alta densidad, pero los altos precios han llevado la construcción multifamiliar a su nivel más bajo en una década. En California, que ha experimentado un estancamiento similar, según un estudio reciente de RAND, los retrasos provocados por las políticas, los estrictos estándares arquitectónicos, los mandatos ecológicos y la obligación de pagar salarios sindicales han duplicado el costo de la construcción de viviendas subsidiadas en comparación con Texas.
¿Cómo empezamos a resolver este problema? No debería ser demasiado difícil, una vez que se eliminen eficazmente las políticas de contención urbana y otras políticas. Con un crecimiento poblacional relativamente bajo, sobre todo fuera de la población migrante, no se observa un aumento significativo de la demanda fundamental como ocurrió, por ejemplo, en las décadas de 1950 y 1960. El auge del teletrabajo, la migración a zonas urbanas más pequeñas y las nuevas tecnologías de construcción, como el uso de impresoras 3D, ofrecen la oportunidad de construir viviendas más asequibles .
La mala noticia es que esta crisis es, en gran medida, autoinfligida. La buena noticia es que puede resolverse si nuestra clase política encuentra la voluntad de cambiar y abandonar las políticas que han llevado a esta desastrosa situación.
Este artículo apareció por primera vez en: Telegraph .
